Terug naar vroeger: Het kadaster
Voor het goed en wel begrijpen van de basisbegrippen rond dit thema, duiken we even de geschiedenis in. 21 oktober 1811, onder het bewind van Napoleon wordt ‘Het kadaster’ ingevoerd in de Nederlanden. Dit was een soort register waarin de gemeenten een lijst lieten opnemen van alle vastgoed op hun grondgebied. Dit register had twee belangrijke doelen. Ten eerste moest het een overzicht verschaffen op alle inkomsten vanuit onroerend goed, zodat deze belast konden worden. Daarnaast bevatte het register officiële informatie over wie eigenaar was van een onroerend goed.
Genoeg over deze lang verleden tijd. Wat heeft dit nu werkelijk te maken met het kadastraal inkomen? Wel, vandaag de dag is het kadaster een onderdeel van de dienst Opmetingen en Waarderingen, van de FOD Financiën. Deze dienst houdt een inventaris bij van alle onroerende goederen in ons land.
Het kadastraal inkomen vandaag
Het kadastraal inkomen, of KI, vormt de basis voor de onroerende voorheffing. Dit laatste is een vorm van belastingen die iedereen die vastgoed bezit jaarlijks dient te betalen aan het Gewest, de provincie en gemeente. Het kadastraal inkomen is een bedrag, gelijk aan de potentiële netto opbrengst van de verhuur van jouw woning, voor de periode van één jaar. En wat als je jouw eigendom niet verhuurd? Dit begrip heeft niets te maken met effectief wel of niet verhuren. Het is een theoretisch geschat bedrag, van wat de huuropbrengst van jouw woning zou zijn? Dit bedrag verminderd met de kosten voor onderhoud en herstellingen.
Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?
Het bedrag wordt berekend volgens de huurprijzen van 1 januari 1975, maar is wel onderhevig aan indexering. De onderhouds – en herstellingskosten worden geraamd op 40% van het totale geschatte huurwaarde. Hoe het kadastraal inkomen berekend wordt, zie je in onderstaand voorbeeld:
De huurwaarde (op 1 januari 1975 ) van een eigendom bedraagt €300.
Dit bedrag per jaar is dan €3600 (€300 x 12).
Het bedrag wordt verminderd met de kosten (40%), dus dat geeft €2160 (€3600 – €1440).
Dit bedrag moet dan nog geïndexeerd worden. Het indexatiecoëfficiënt van 2019 is 1,8230.
Na de indexering blijft er dus een Kadastraal inkomen van €3937,68 over (€2160 x 1,8230).
Moet ik dit bedrag dan betalen?
Zeker niet. Het kadastraal inkomen wordt gebruikt in de berekening van de onroerende voorheffing. Dat laatste is de effectieve belasting die zal doorgerekend worden. Om het brutobedrag van deze belasting te bekomen gebruiken we het kadastraal inkomen, in volgend voorbeeld zien we hoe dit bedrag berekend wordt:
Geïndexeerd, afgerond KI: €3938
Tarief onroerende voorheffing: 45,7525%
€3938 x 45,7525% = 1.801,73 (Bruto bedrag onroerende voorheffing).
Het bedrag dat we nu nog over hebben wordt dan nog eventueel verminderd met enkele factoren. Zo zijn er verminderingen voor een bescheiden woning, voor personen ten lasten of bijvoorbeeld voor invaliditeit. Nadat ook al deze factoren bekeken zijn, kennen we het bedrag van de belastingen die betaald dienen te worden voor het eigendom.
Het kadastraal inkomen zelf is dus geen belasting.
Iedereen die een eigendom koopt, krijgt dus ongetwijfeld ook het kadastraal inkomen te zien. In tegenstelling tot wat veel mensen denken is dit cijfer geen bedrag dat eenmalig of jaarlijks betaald dient te worden. Wel is het een cijfer dat belangrijk is voor de berekening van de jaarlijkse belastingen die men zal betalen op dat eigendom.
Kan ik dit cijfer aanvechten?
Er kan maar op twee momenten bezwaar ingediend worden tegen het kadastraal inkomen. Ofwel bij de schatting, wanneer het over een nieuwbouw gaat. En daarnaast bij een herschatting, wanneer jouw eigendom verbouwd is. Om bezwaar aan te tekenen moet er binnen de twee maanden na de schatting via een aangetekende brief verklaard worden waarom je niet akkoord gaat. Ook moet er in het bezwaar een tegenvoorstel gedaan worden.
Buiten deze periode kan er niet gevraagd worden om een herschatting, tenzij er sluitend bewijs is dat er een materiële vergissing begaan werd, bijvoorbeeld een schrijf – of rekenfout. Het aankopen van een eigendom geeft je in geen geval het recht om bezwaar aan te tekenen. Bij het aankopen van een eigendom geef je dus ook een akkoord wat betreft het kadastraal inkomen. Voor alle informatie omtrent de wetgeving rond het kadastraal inkomen, raadpleeg je best rechtstreeks de webpagina van de FOD Financiën.
