10 Tips voor de verhuurder

Het verhuren van een pand is zeker een goede bron van extra inkomsten, maar het is meer dan een pand kopen en geld incasseren.

Een goede investering, maar niet zonder moeite

Onze nieuwbouwprojecten hebben steeds een mooie balans tussen kopers en investeerders die verhuren. Dat laatste kan zorgen voor een aardige bron van extra inkomsten, maar brengt ook vaak heel wat met zich mee. Investeren in een eigendom om te verhuren is ook vandaag nog steeds een goede investering, maar wie denkt dat het gewoon een eigendom kopen en geld incasseren is, zit er wel naast. Als verhuurder zijn er natuurlijk wel zaken waar je rekening mee moet houden. Geschillen tussen huurder en verhuurder komen, jammer genoeg, regelmatig voor. Toch hoeft het niet zo te lopen. Goede afspraken maken goede vrienden, wordt wel eens gezegd. In de relatie tussen verhuurder en huurder is dit zeker en vast de waarheid. Deze goede relatie begint volgens ons bij een goed voorbereide verhuurder. Lees hier alvast onze 10 tips voor een goede voorbereiding als verhuurder.

1. Zorg ervoor dat het pand net en in orde is

Nog voor je met de toekomstige huurder tot een overeenkomst komt, moet de huurder natuurlijk wel gevonden worden. Het klinkt misschien voor de hand liggend, maar je zou ervan verschieten hoeveel panden vol met technische mankementen worden aangeboden. Zorg er ook voor dat het pand wordt onderhouden tijdens de leegstand. Ook al is het weer een week geleden dat er iemand kwam kijken, zorg ervoor dat het pand niet vol stof en rommel ligt. Een pand dat je verhuurt is ook een product, waar je geld voor vraagt. Zorg er dus voor dat het aantrekkelijk en netjes gepresenteerd wordt.

2. Maak een compleet en correct huurcontract op

Dat er een contract nodig is, dat is de logica zelve. Toch verschilt de vorm en inhoud van dit contract maar al te vaak. Een huurcontract is iets waar je best even over nadenkt. De eerste keer dat je verhuurt, kan je best wat tijd laten gaan over deze fase en het af en toe, met wat bedenktijd tussen, weer eens boven halen en nalezen. Het is niet verplicht, maar vertrek vanuit een standaard huurcontract dat je op de website van de overheid kan vinden. Schrap wat niet van toepassing is op jouw pand of voeg toe wat er volgens jou zeker nog in moet, maar zo heb je toch al een goede basis met enkele zaken waar je misschien niet meteen aan dacht.

Een huurcontract lijkt logisch, maar zorg ervoor dat het zo compleet en duidelijk mogelijk is.

3. Neem een plaatsbeschrijving op in het contract

Een plaatsbeschrijving is een moment dat je samen met de huurder door het pand gaat en samen vastgelegd in welke staat het zich bevindt. Neem hier gedetailleerd de eventuele schade en toestand van de aanwezige infrastructuur. Op het einde tekenen beide partijen de plaatsbeschrijving, dus zowel jij als de huurder geeft aan akkoord te zijn dat het pand in dezelfde toestand moet worden worden teruggegeven bij het verlaten van het pand. Wil je niet starten met discussie? Dan kan je de plaatsbeschrijving ook laten uitvoeren door een onafhankelijke expert.

4. Eis een huurwaarborg

Een huurwaarborg is niet verplicht. Toch is er geen reden waarom je het niet zou vragen. De waarborg is een bedrag dat gelijk staat aan maximaal drie maanden huur, dat bij de start van het huurcontract wordt gestort op een geblokkeerde rekening op de naam van de huurder. Die krijgt de waarborg dan terug bij het verlaten van het pand, wanneer hij of zij alle plichten volgens het huurcontract is nagekomen. Bijvoorbeeld kosten voor het herstellen van schade die de huurder heeft aangericht kunnen hiervan worden afgehouden.

Door een verandering in de wetgeving, gelden er verschillende regels voor huurcontracten afgesloten voor 1 januari 2019 en huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Lees dus zeker alle informatie omtrent de veranderingen door voor je nu een contract afsluit.

5. Registreer het huurcontract

Het is wettelijk verplicht, dus dat is alvast reden genoeg om het contract te registreren. Daarnaast is het gratis wanneer je het aanvraagt binnen de twee maanden, dus waarom zou je het niet doen? Wel, toch zijn er best wat verhuurders die deze stap, bewust of onbewust, overslaan. Wanneer een huurcontract niet geregistreerd wordt, kan de huurder op eender welke moment, zonder opzegtermijn en vergoeding de overeenkomst opzeggen. Vergeet zeker ook niet om de plaatsbeschrijving, als bijlage, aan deze registratie toe te voegen.

6. Neem huurindexering op in het contract

De indexering van de huur is eveneens niet verplicht. Wel of niet doen? Dat is aan jou, maar zorg wel voor duidelijkheid. De indexering mag één maal per jaar gebeuren en moet plaats vinden op de verjaardag van de huurovereenkomst. Maak hierover afspraken tijdens de overeenkomst en zet dit in het contract. Je hebt het recht om dit te doen, dus neem het hoe dan ook op in het contract, dan is er geen discussie wanneer je het een jaar later toepast. Lees meer over de indexering van de huur in onze blog hierover.

7. Vraag een conformiteitsattest aan

Een huurder kan inzage in dit attest vragen, maar een verhuurder is niet verplicht dit aan te vragen bij zijn Gemeente en dit voor te leggen. Toch is dit de perfect manier om aan potentiële huurders aan te tonen dat jouw eigendom volledig in orde is. Natuurlijk krijg je dit positieve attest wel alleen als dit effectief het geval is. Daarom is het evengoed een manier om te kijken of het pand dat je aanbiedt wel aan de normen voldoet. En uiteindelijk is het toch altijd beter om te zorgen dat niet alleen de huurder oprecht en te vertrouwen is, maar jijzelf dat ook bent. Het attest kost jou als verhuurder maximaal 62,5 euro.

8. Weiger beroepsactiviteit in je pand

Wanneer de huurders een deel van hun huurprijs aftrekken als beroepskosten, voel jij dat als verhuurder. Je zal namelijk zwaarder belast worden. Verhuur je geen handelspand, laat dan steeds in je overeenkomst opnemen dat het pand gebruiken voor beroepsdoeleinden verboden is.

9. Maak je isolatie, beter vroeg dan laat, in orde

Nog enkele maanden en het is zover. In 2020 moeten de daken van alle huurwoningen geïsoleerd zijn volgens de nieuwe normen. Ook dubbel glas is dan verplicht. Wordt dit niet gedaan, dan zal de verhuurder, na een klacht van de huurder, onderworpen kunnen worden aan stevige boetes. Natuurlijk zijn de daken en ramen van onze nieuwbouwprojecten gloednieuw en dus volledig in orde met deze norm.

10. Sluit je aan bij het huurgarantiefonds

De relatie met je huurder berust grotendeels op vertrouwen tussen beide partijen. Je kan je dan wel voor veel zaken indekken, bijvoorbeeld met behulp van bovenstaande tips, maar helemaal zeker ben je nooit. Je kan je beschermen tegen wanbetaling door je in te schrijven bij het huurgarantiefonds. Dit fonds garandeert een bijpassing van maximaal drie maanden of een bedrag van 2946 euro, wanneer de huurder deze niet kan betalen. Meer info vind je op de website van het huurgarantiefonds.

Huren en verhuren draait om vertrouwen, jezelf informeren en (open) communicatie!

Informeer je!

Met deze tips ben je al een heel eind, maar huren en verhuren blijft een zaak van wederzijds vertrouwen en respect. Probeer steeds eerlijk te handelen en zorg voor een goede communicatie. Daarnaast is het ook belangrijk om jezelf altijd goed te informeren. Zo is het geen slecht idee om de wetgeving omtrent verhuren regelmatig in het oog te houden, zo blijf je op de hoogte van jouw rechten en plichten als verhuurder. Goede ervaringen met (ver)huren zijn een resultaat van vertrouwen, geïnformeerd blijven en (open) communicatie!

Alles wat je moet weten over het kadastraal inkomen

Alles wat je moet weten over het kadastraal inkomen

Terug naar vroeger: Het kadaster

Voor het goed en wel begrijpen van de basisbegrippen rond dit thema, duiken we even de geschiedenis in. 21 oktober 1811, onder het bewind van Napoleon wordt ‘Het kadaster’ ingevoerd in de Nederlanden. Dit was een soort register waarin de gemeenten een lijst lieten opnemen van alle vastgoed op hun grondgebied. Dit register had twee belangrijke doelen. Ten eerste moest het een overzicht verschaffen op alle inkomsten vanuit onroerend goed, zodat deze belast konden worden. Daarnaast bevatte het register officiële informatie over wie eigenaar was van een onroerend goed.
Genoeg over deze lang verleden tijd. Wat heeft dit nu werkelijk te maken met het kadastraal inkomen? Wel, vandaag de dag is het kadaster een onderdeel van de dienst Opmetingen en Waarderingen, van de FOD Financiën. Deze dienst houdt een inventaris bij van alle onroerende goederen in ons land.

Het kadastraal inkomen vandaag

Het kadastraal inkomen, of KI, vormt de basis voor de onroerende voorheffing. Dit laatste is een vorm van belastingen die iedereen die vastgoed bezit jaarlijks dient te betalen aan het Gewest, de provincie en gemeente. Het kadastraal inkomen is een bedrag, gelijk aan de potentiële netto opbrengst van de verhuur van jouw woning, voor de periode van één jaar. En wat als je jouw eigendom niet verhuurd? Dit begrip heeft niets te maken met effectief wel of niet verhuren. Het is een theoretisch geschat bedrag, van wat de huuropbrengst van jouw woning zou zijn? Dit bedrag verminderd met de kosten voor onderhoud en herstellingen.

Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

Het bedrag wordt berekend volgens de huurprijzen van 1 januari 1975, maar is wel onderhevig aan indexering. De onderhouds – en herstellingskosten worden geraamd op 40% van het totale geschatte huurwaarde. Hoe het kadastraal inkomen berekend wordt, zie je in onderstaand voorbeeld:

De huurwaarde (op 1 januari 1975 ) van een eigendom bedraagt €300.
Dit bedrag per jaar is dan €3600 (€300 x 12).
Het bedrag wordt verminderd met de kosten (40%), dus dat geeft €2160 (€3600 – €1440).
Dit bedrag moet dan nog geïndexeerd worden. Het indexatiecoëfficiënt van 2019 is 1,8230.
Na de indexering blijft er dus een Kadastraal inkomen van €3937,68 over (€2160 x 1,8230).

Het kadastraal inkomen wordt gebruikt bij de berekening van je onroerende voorheffing.

Moet ik dit bedrag dan betalen?

Zeker niet. Het kadastraal inkomen wordt gebruikt in de berekening van de onroerende voorheffing. Dat laatste is de effectieve belasting die zal doorgerekend worden. Om het brutobedrag van deze belasting te bekomen gebruiken we het kadastraal inkomen, in volgend voorbeeld zien we hoe dit bedrag berekend wordt:

Geïndexeerd, afgerond KI: €3938
Tarief onroerende voorheffing: 45,7525%
€3938 x 45,7525% = 1.801,73  (Bruto bedrag onroerende voorheffing).
Het bedrag dat we nu nog over hebben wordt dan nog eventueel verminderd met enkele factoren. Zo zijn er verminderingen voor een bescheiden woning, voor personen ten lasten of bijvoorbeeld voor invaliditeit. Nadat ook al deze factoren bekeken zijn, kennen we het bedrag van de belastingen die betaald dienen te worden voor het eigendom.

Het kadastraal inkomen zelf is dus geen belasting.

Iedereen die een eigendom koopt, krijgt dus ongetwijfeld ook het kadastraal inkomen te zien. In tegenstelling tot wat veel mensen denken is dit cijfer geen bedrag dat eenmalig of jaarlijks betaald dient te worden. Wel is het een cijfer dat belangrijk is voor de berekening van de jaarlijkse belastingen die men zal betalen op dat eigendom.

Kan ik dit cijfer aanvechten?

Er kan maar op twee momenten bezwaar ingediend worden tegen het kadastraal inkomen. Ofwel bij de schatting, wanneer het over een nieuwbouw gaat. En daarnaast bij een herschatting, wanneer jouw eigendom verbouwd is. Om bezwaar aan te tekenen moet er binnen de twee maanden na de schatting via een aangetekende brief verklaard worden waarom je niet akkoord gaat. Ook moet er in het bezwaar een tegenvoorstel gedaan worden.

Buiten deze periode kan er niet gevraagd worden om een herschatting, tenzij er sluitend bewijs is dat er een materiële vergissing begaan werd, bijvoorbeeld een schrijf – of rekenfout. Het aankopen van een eigendom geeft je in geen geval het recht om bezwaar aan te tekenen. Bij het aankopen van een eigendom geef je dus ook een akkoord wat betreft het kadastraal inkomen. Voor alle informatie omtrent de wetgeving rond het kadastraal inkomen, raadpleeg je best rechtstreeks de webpagina van de FOD Financiën.